Hisseli Tapu Nedir? Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?

Eğer bir tapu birden çok ortaklı ise yani tapu birden çok kişinin adına ise buna ‘hisseli tapu’ denir.  Hisseli tapu ‘ortaklı tapu’ olarakta kabul edilmektedir.

Bir mülkiyetin sahibi olan ortakların isimlerinin ve sayılarının belirtildiği, resmi bir belgedir. Hisseli tapularda hisse sahiplerinin isimleri açık bir şekilde yazar ve bu tapunun kaç ortağı olduğu belirtilir. Burada dikkat etmesi gereken püf nokta ise; hisseli tapularda sadece tapu/hisse ortaklarının isimlerinin ve sayılarının belirtildiğidir. Hisseli tapu belgesinde tapunun hangi bölgesinin kime ait olduğu belirtilmemektedir. Hisseli tapu senetleri sadece tapu/hisse ortaklarının isimlerinin belirtildiği bir belgedir, kimin hangi bölgenin sahibi olduğunu değildir. Hisseli tapu sahipleri kendi aralarında toplanarak, kimin hangi bölgenin sahibi olduğuna karar verebilir. Yapılan anlaşmanın sonuçları ise tarafların ortak kararı ile yazılı bir belgeye de dökülebilir.

Kısaca; Hisseli tapuların üzerinde tapunun kaç ortağının olduğu ve sahiplerinin isimleri açıkça belirtilirken hisse sahibinin tapunun hangi bölgesine sahip olduğu bilgisi yer almamaktadır. Ancak hisse sahipleri kendi aralarında yapacakları yazılı bir sözleşme ile söz konusu tapunun hangi bölümünün kime ait olduğunu belirleyebilmektedir.

Hisseli tapunun satışı, müstakil bir tapunun satışı kadar kolay değildir. Alıcı ve satıcının anlaşması yeterli olmaz. Hisseli tapularda hissedarların  Ön Alım Hakları vardır. Bu sebeple satış işlemi başlamadan tüm hissedarların anlaşmış olmaları önemlidir. Her ortak kendi hissesini satma işlemini gerçekleştirebilir. Fakat bir hissedarın diğer hissedarların haberi olmadan yaptığı satışlar sonrasında Şufa Davası açılabilir. Fakat hissaderların noter ile haberi olmuş ve satın almaya yanaşmamışlar ise Şufa Hakkını kaybederler. Örneğin ½ hisseli bir bir tapu satın aldınız. Daha sonra bunu başkasına satmak istediniz ve sattınız. Tapunun ½ hissesine sahip diğer kişi –benim rızam alınmadı diye- Şufa Hakkı davası açtığında doğrudan tapudaki satış bedeli ile bu satılan ½ tapuya sahip olabilecek veya satışı iptal edecektir..

Hisse tapulu gayrimenkul vs. alınırken tapuda bulunan hissedarların feragatnamelerinin verilmesi gerekir. Örneğin hissedarlardan biri hissesini tapuda belirtilen ortağına satmak isterse kendi hissesini ortağına satacağına dair tapudan bir ihtarname çekmelidir. Diğer ortak satın almak istemezse bunu yazılı olarak ortağına bildirmesi gerekir. Sonrasında hissesini satmak isteyen ortak istediği kişiye hissesini satabilir. Ancak bu işlemler yapılmadan ortaklardan biri kendi hissesini satarsa –yukarıda belirttiğimiz üzere- diğer ortağın satış iptal davası açma hakkı doğar.

Hisseli Tapular, hissedarlar arasında paylaştırılamıyor ise İzale-i Şuyu davası açılarak satış gerçekleştirilir.

Hisseli tapular –genellikle- iki şekilde gerçekleşir:

El Birliği İle Mülkiyet: Tapu hisselerinin paylarında kime ne kadar düşeceği belli değildir. Hisse oranları belli değildir. Miras yolu ile kalan tapular –genellikle- bu şekilde olur. El birliği ile mülkiyette, taşınmaz satılması söz konusu olacak ise öncelikle paylı mülkiyete çevrilmesi gerekmektedir.

Paylı Mülkiyet: Tapuya sahip kişierin pay oranları belirlidir. Hangi hissedarın ne kadar oranda hisse sahibi olduğu tapuda belirlidir.

Hisseli tapu sahipleri, tapularını müstakil tapuya çevirebiliyor. Ancak bunun için bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekiyor. Belediye tapu kaydını incelendikten sonra tapunun inşaatında imar ile ilgili bir sorun olup olmadığı ve ruhsata uygunluğu kontrol edilir. Belediye taşınmazda herhangi bir sorun olmadığını belgeledikten ve onayladıktan sonra taşınmazın bölünme işlemi gerçekleştirilebiliyor. Bu işlemlerin gerçekleşmesi için tüm hissedarların onayı alınıyor ve hissedarlar müstakil tapularına sahip olabiliyor.