Tapu, arazinin belirli bir parçasının veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren, tapu sicil müdürlüğünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi bir belgedir. Buna halk arasında “tapu senedi” de denmektedir.
Bir eşya hukuku terimi olan gayrimenkul ise genellikle ekonomik bir terim olarak kullanılmaktadır. Arsa, arazi, bina, apartman, işyeri, konut, villa, fabrika ve benzeri değerlerin genel adı olarak kullanılışı oldukça yaygındır.
Tapu teriminde karşımıza sıklıkla Müstakil ve Hisseli Tapu terimleri karşımıza çıkmaktadır. Bu yazımızda sizlere kısaca Müstakil ve Hisseli Tapu Nedir? Farkları Nelerdir? Sorularına yanıt vermeye çalışacağız.
Müstakil Tapu Nedir?
Müstakil kelime anlamı olarak bağımsız anlamına geliyor. Müstakil tapu, tek bir kişinin bir gayrimenkul üzerindeki tam sahiplik durumunu gösteriyor. Müstakil tapu, kadastral sınırların belli olduğu bir arsa veya taşınmaz üzerinde, tek bir kişiye ait tapu bulunması durumudur. Burada müstakil tapu sahibi söz konusu kişinin gerçek kişi olması zorunluluğu yoktur. Özel tüzel kişiler, şirketler ve kamu kuruluşlarının bir gayrimenkul üzerindeki sahipliği müstakil tapuda gösterilebilir.
Müstakil tapu, bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye verilen isimdir. Yani tek gayrimenkul için verilen tapudur.
Hisseli Tapu Nedir?
Eğer bir tapu birden çok ortaklı ise yani tapu birden çok kişinin adına ise buna ‘hisseli tapu’ denir. Hisseli tapu ‘ortaklı tapu’ olarakta kabul edilmektedir.
Bir mülkiyetin sahibi olan ortakların isimlerinin ve sayılarının belirtildiği, resmi bir belgedir. Hisseli tapularda hisse sahiplerinin isimleri açık bir şekilde yazar ve bu tapunun kaç ortağı olduğu belirtilir. Burada dikkat etmesi gereken püf nokta ise; hisseli tapularda sadece tapu/hisse ortaklarının isimlerinin ve sayılarının belirtildiğidir. Hisseli tapu belgesinde tapunun hangi bölgesinin kime ait olduğu belirtilmemektedir. Hisseli tapu senetleri sadece tapu/hisse ortaklarının isimlerinin belirtildiği bir belgedir, kimin hangi bölgenin sahibi olduğunu değildir. Hisseli tapu sahipleri kendi aralarında toplanarak, kimin hangi bölgenin sahibi olduğuna karar verebilir. Yapılan anlaşmanın sonuçları ise tarafların ortak kararı ile yazılı bir belgeye de dökülebilir.
Kısaca; Hisseli tapuların üzerinde tapunun kaç ortağının olduğu ve sahiplerinin isimleri açıkça belirtilirken hisse sahibinin tapunun hangi bölgesine sahip olduğu bilgisi yer almamaktadır. Ancak hisse sahipleri kendi aralarında yapacakları yazılı bir sözleşme ile söz konusu tapunun hangi bölümünün kime ait olduğunu belirleyebilmektedir.
Hisseli tapunun satışı, müstakil bir tapunun satışı kadar kolay değildir. Alıcı ve satıcının anlaşması yeterli olmaz. Hisseli tapularda hissedarların Ön Alım Hakları vardır. Bu sebeple satış işlemi başlamadan tüm hissedarların anlaşmış olmaları önemlidir. Her ortak kendi hissesini satma işlemini gerçekleştirebilir. Fakat bir hissedarın diğer hissedarların haberi olmadan yaptığı satışlar sonrasında Şufa Davası açılabilir. Fakat hissaderların noter ile haberi olmuş ve satın almaya yanaşmamışlar ise Şufa Hakkını kaybederler. Örneğin ½ hisseli bir bir tapu satın aldınız. Daha sonra bunu başkasına satmak istediniz ve sattınız. Tapunun ½ hissesine sahip diğer kişi –benim rızam alınmadı diye- Şufa Hakkı davası açtığında doğrudan tapudaki satış bedeli ile bu satılan ½ tapuya sahip olabilecek veya satışı iptal edecektir..
Müstakil Tapu ve Hisseli Tapu Farkları Nelerdir?
Müstakil tapu ve hisseli tapunun farkını hisseli tapunun tanımına bakarak anlayabilirsiniz. Hisseli tapu, ortakların sayısını ve hisse oranlarını gösteriyor bu yüzden de bağımsız olmuyor. Hisseli tapularda toplam arsa içindeki yerleri tapu kayıtlarında görünmüyor. ortaklar kendi aralarında bu ayrımı anlaşarak yapıyorlar ve yapılan bu ayrımlar tapu üzerinde belirtilmiyor. Tüm hissedarların onayı olursa, taşınmaz imara uygun ve ruhsatlı ise eğer belediye ayırma işlemine onay veriyor.
Hisseli tapu sahipleri, tapularını müstakil tapuya çevirebiliyor. Ancak bunun için bazı şartların yerine getirilmiş olması gerekiyor. Belediye tapu kaydını incelendikten sonra tapunun inşaatında imar ile ilgili bir sorun olup olmadığı ve ruhsata uygunluğu kontrol edilir. Belediye taşınmazda herhangi bir sorun olmadığını belgeledikten ve onayladıktan sonra taşınmazın bölünme işlemi gerçekleştirilebiliyor. Bu işlemlerin gerçekleşmesi için tüm hissedarların onayı alınıyor ve hissedarlar müstakil tapularına sahip olabiliyor.
Türkiye’de arsa ve yapıların işlemlerinin yapıldığı kayıtları üç devlet kuruluşu tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu kuruluşlarında başında tapu daireleri gelmektedir. Bundan başka belediyeler ve belediye olmayan yerlerde de bayındırlık müdürlükleri mevcut bulunmaktadır. Gayrimenkullerle ilgili olarak sağlıklı bilgi alabilmek için öncelikle, gayrimenkulün bulunduğu il, ilçe, mahalle veya köy ile pafta,ada ve parsel numaralarının bilinmesi gerekmektedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, taşınmaz mallara ait akitlerle her türlü tescil, kadastro, yenileme işlerini mevzuatına göre yapmak, tapu sicillerini, kadastral topografik haritaları düzenlemek, uygulamak ve yenilemek görevini üstlenmiş genel bütçe içinde ayrı bütçeli bir kamu kurumudur.
